中央经济工作会议：推动房地产业向新发展模式平稳过渡

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中央经济工作会议于12月16日在北京结束，央视全程报道，央视网还发布了文字信息；12月17日，不少自媒体对经济工作会议的内容进行了梳理、解读。其中，房地产业方面的信息较为丰富，例如，有自媒体理解为中央经济工作会议支持住房改善，同时出现的还有诸如全国《房价重回两年前》等文章。有人可能要问，中央经济工作会议是否将房地产业列为现代化产业体系的一部分？

房价重回两年前

现代化产业体系

多数人可能认为，房地产业是我国现代化产业体系的一部分；该认识，或者观念的产生，主要是房地产商的实践，或者操作，例如，恒温住宅被多数人认为是高科技；再如，不少房地产宣传也用科技一词。房地产业主要是在建筑业的基础上加销售，其本质还是建筑业；建筑业仍是劳动密集型，劳动密集型难以评价为现代化产业体系。

中央经济工作会议在加快建设现代化产业体系提及了制造业重点产业链、加快规划建设新型能源体系、前沿技术研发和应用推广，以及数字经济等，并不包括房地产业。有人可能要问，中央经济工作会议在哪一个部分提及了房地产业？

重大经济金融风险

发达国家的房地产发展实践表明，地产经济通常“绑架”金融，例如，美国等国家的房地产通过按揭贷款的方式逃避风险；我国地产经济也不例外，中央经济工作会议在有效防范化解重大经济金融风险部分中，主要提及了房地产业，例如，在确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，首次提出坚决依法打击违法犯罪行为。

我国住宅商品房通过摇号销售，多数情形下为售罄状态，地产风险转嫁为金融风险；房地产未交付前，房地产开发商已拿到了全部房款，房地产业却出现保交楼、保民生、保稳定的问题。有人可能要问，房地产在经济金融风险方面涉及哪些违法犯罪呢？

股东是否成立职务侵占，可能是防范经济金融风险需要讨论的法律问题。保交楼意味着，房地产开发商已将按揭贷款等收入分配给股东，例如，房地产开发商需要融资保交楼。根据《公司法》规定，分红，以及分红多少主要由股东大会决定；在本文看来，不符合分配利润条件，股东会擅自作出分红决定可能成立职务侵占。

房地产的股东，分为有表决权与无表决权的股东；持有A股地产的股东多数没有表决权，例如，万科A股分红派息为10派9.761257元，1股的收益不到1元。法律人由此可以得出结论，坚决依法打击违法犯罪行为的对象主要是控股股东，或者高级管理人员。

重大经济金融风险与违法犯罪

对改善性住房的理解

多数人理解改善性住房仅指高档住宅，或者住房面积；在该认识的影响下，一人，或者一户多房子普遍存在。为此，不少有识之士提出开征房地产空置税，但也遭到了不少人的反对。不正确理解改善性住房，我国住宅用房的空置率可能越来越高；从经济角度分析，住房空置越多，经济风险越大，例如，住宅用房也有质量期限等。

中央经济工作会议将支持刚性和改善性住房需求一起表述，为国家与社会理解改善性住房提供了方向。一方面，新市民、青年人等群体实现刚性住房需求，不一定购买新房，从而解决房地产规模不断扩张的问题；另一方面，居民实现改善性住房需求，出售旧房时可以免税，从而推动房地产的良性循环发展，例如，《增值税暂行条例》第十五条规定，销售自己使用过的物品的，国家应当免征增值税。

对房地产业向新发展模式平稳过渡的理解

中央经济工作会议提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；不少自媒体将“保平稳”理解为住宅用房价格稳定。中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡；不少自媒体将平稳也理解为价格稳定。

自媒体对稳定的理解也影响着地方政府的决策，例如，不少地方政策干涉房地产开发商降价销售商品房，全国房价终于重回两年前。在我国，不少人对诸如法律、政策并不能做体系解释：保稳定需要与“保交楼、保民生”同等，或者一体解释，一方面，预售的商品房不能按约定交付影响社会稳定；另一方面，高房价，以及个人住房高利率不能评价保民生，房价回到成本价加合理利润仍是保民生。

目前的房地产发展模式为：地产开发企业拿地，由建筑企业建造；再由地产开发企业，或者其经纪人销售，并由其控制的，或者关联的企业提供前期物业服务。前述地产发展模式不仅使多数业主成为“房奴”，而且使业主长期遭受物业服务企业的“奴役”，例如，物业与主要的矛盾冲突等。

推动房地产业向新发展模式平稳过渡

有人可能要问，房地产业向新发展模式究竟是什么呢？在本文看来，房地产业的新发展模式包括地产的开发与服务。就开发模式而言，中央上一次就提出“多主体开发”，即，改变单一的营利开发模式，例如，集资建房等；就服务模式而言，由业主自主管理不仅符合《民法典》规定，而且可以锐化矛盾，例如，在目前收费的基础上，物业服务小区自主成立合作服务企业等。