中国金茂：全年回款率104% 城市运营板块下沉三四线 | 焦点分析

上海金茂大厦

日前，中国金茂（00817.HK）发布2022年度业绩报告，全年回款率达104%同时，也出现债务及利息支出上升，营收及净利润下滑现象。

年度业绩披露后，高盛、摩根大通分别下调了中国金茂的目标价，其中高盛将金茂目标价从2.3港元下调至2.14港元，维持“买入”评级。

截至3月29日收盘，申万港股住宅开发行业65家公司市净率排名中，中国金茂以0.38倍PB（MRQ），排名第19位。摩根大通认为，利润率受压因素大多已经在股价中反映。该股将受益于国内经济复苏及房地产市场修复。

债务规模上升

在宁高宁退休、李凡荣接任董事长后，金茂交出首份年度业绩。2022年，公司的债务及利息支出显著上升，营收及净利润同比下滑，与2020年类似，存货大幅减值又一次拖累盈利兑现。

在行业供给侧出清的背景下，有央企背景的金茂在融资渠道、融资成本方面均显现出优势。金茂管理层在业绩会上表示，公司2022年融资成本3.9%，为历史新低，同时“三道红线”保持绿档。不过与此同时，金茂的有息债务及利息支出增长明显。

2022年财报显示，公司计息银行贷款及其他借款为1226亿元，同比2021年增加15%，原因是公司2022年赎回永续债及外币计息银行贷款受汇率变动影响人民币金额增加所致。

同期，金茂利息开支总额为65.34亿元，同比2021年增加15%，主要是在2022年平均贷款额上升所致；其中，资本化利息开支为38.23亿元，同比增加31%。

2020年中国金茂净利润曾出现大幅下滑，主要原因是对部分土地储备进行了一次性计提减值，为高价拿地的冒进投资付出代价。管理层在2021年报业绩会上回应称，2016至2018年有很多土地会减值要求，金茂也遇到了这个问题，但大部分基本都已经解决，以后也不会有大的项目减值准备。2020年，中国金茂计提减值30.6亿，致使全年归母净利润同比下降40%至38.8亿。

然而，2022年存货减值再次出现并拖累净利润增长。业绩报告显示，2022年金茂收入829.91亿元，同比减少8%；归属股东净利润19.84亿元，同比降58%。金茂解释称，主要是由于公司部分联营企业项目售价不及预期，需计提物业项目减值所致，包括对发展中物业及待售物业减值损失共43.6亿元，及应收关联方款项减值损失15.9亿元。

在2023年1月的公司年会上，金茂总裁李从瑞反思并总结了公司的三大问题，其中之一就是存量货值折损明显：现有存货连年折损，2022年折损率达8%，严重影响利润兑现。这既是市场研究、客户洞察不到位的问题，也是投拓团队没有落实“宁可错过一千，不可错拿一个”的问题，导致拿错地的现象一再出现。

城市运营板块下沉

金茂管理层在业绩会表示，截至2022年末，中国金茂累计拥有二级土储达5250万平方米，其中超60%位于环渤海及华东等经济发达城市集中的地理区域，超82%位于一二线城市。

“YY评级”的报告显示，截至2022年6月，金茂旗下城市运营板块的土储明显下沉，一级土储中，重仓江西省的赣江新区，占比达45%；二级土储中，住宅项目重仓青岛，占比高达26%，此外，金华、岳阳占比分别为19%和13%。

近年来，金茂加速在郑州、宁波、青岛、温州、武汉等二线城市拿地，同时也下沉到了江苏盐城、无锡江阴、绍兴诸暨等长三角地区的三、四线城市，还通过私有化宏泰发展深入环京区域。

金茂未在年报中披露具体区域与城市的土储情况。在9836万平方米未交付面积中，环沪地区以及其他地区的二三线城市占比较高。

过去一年，金茂将40个城市公司撤并为26个，各区域平台人数降到平均48人。其中属于上海区域的环沪城市公司因销售业绩不佳被拆分，嘉兴由上海公司管理，湖州由杭州公司管理。

在环京市场，截至2022年底，廊坊市的未交付面积占比达到公司整体未交付面积的近四分之一，该城市公司部分金茂员工向集团并购的宏泰发展分流。不过，宏泰的一二级联动开发土地储备，也集中在环京区域，包括永清、藁城、广阳以及占地规模庞大的龙河高新区。

另一方面，作为销售额内部排名前三的上海城市公司，正在进行新一轮扩招。截至3月底，华东区域公司在招城市运营、商办及住宅的项目营销负责人，其中住宅项目营销负责人要求有2个以上完整住宅项目操盘经验、TOP20房企背景优先。